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澳洲央行降息卻無人貸款?澳洲商業地產投資是否值得考慮?

2019-10-15  來源:馬克源市場部
 澳洲經濟新聞:


澳洲財長今天宣布發起針對四大銀行(ANZ/CBA/NBA/WESTPAC)沒有全額跟進降息的調查。自上個月,澳洲央行在短時間內再次把基準利率下降0.25%至歷史新低的0.75% 但是四大銀行并沒有全額跟進,其中針對自住的房屋貸款人和本息連還的房產投資者,CBAANZ降低其利率0.57%NAB降低了0.59%Westpac降低了0.55%。而針對僅付利息的房產投資者,四大銀行表現要慷慨一些,ANZ降低了0.68%CBA降低了0.75%NAB降低了0.74%Westpac降低了0.8%。根據研究,對于一個新貸款度在409000的貸款人來說,每年需則多繳付519利息。白話一點說,現在澳洲的貸款業務是批發商降價了,但零售商卻沒有降價,批發商感覺很受傷,想要搞清楚零售商到底是為了更高的回報還是其他原因。 

馬克源集團新聞:

      上周末,馬克源集團在悉尼東區的公寓項目Swan已經全部售罄,盡管平均出售時間較交易旺盛時期要長,但所有單位在銀行貸款中得到正面評估,估值也和合同價格保持一致,并沒有受到近年市場降價因素影響,項目整體經受了市場的負面沖擊,為投資者提供重要的項目投資參考價值,極大提高投資者信心。

馬克源行業透視:


對于 2019 財年而言, 一系列地標性寫字樓的出售推動商業地產交易達到創紀錄的 426 億澳元,較上一財年增加了22%。澳洲商業地產中介服務公司 Cushman & Wakefield 的研究報告顯示, 2019 財年,寫字樓物業交易價值增長了 22 . 6 % ,達到 231 億澳元,占當年商業地產交易的比例超過 50 %。推動寫字樓交易的主要因素包括:悉尼和墨爾本寫字樓市場空置率創新低,繼而支撐了租金的增長,為投資者創造了更高的預期。與此同時,盡管寫字樓收益率處于低位,但與債券收益率相比,它們對投資者的吸引力相對更大。過去一年,債券收益率出現大幅下降。該財政年度一些大手筆交易包括:Dexus14.76億澳元的價格從昆士蘭投資公司(QIC)處收購了位于墨爾本中央商務區柯林斯大街0號的物業。這筆交易價值僅次于Scentre上月15.2億澳元出售給黑市集團的物業。


澳洲頂尖的房產投資管理上市公司Charter Hall 的負責人David Harrison 認為這次寫字樓商業物業依然在上漲的通道上,盡管他對這一輪的上升周期保持謹慎樂觀態度。“沒有什么物業租金是一直漲而不跌,雖然現在的租金回報已經不會呈現兩位數字的增長,但是悉尼和墨爾本的寫字樓低空置率和高于債券的回報表現,依然是上漲周期在延續的重要原因” 。債券市場收益的全球低迷也令到更多的投資進入實體產業獲取更高和穩定的回報。商業地產回報增長甚至和通脹保持了一致,這樣從根本上做到了投資保值這一重要概念。Harrison先生認為目前商業地產市場依然是健康的,他認為沒有看到資產收益率被壓縮,特別是在辦公室和工業地產市場,而支撐這個觀點的是根據目前的銷售業績。坐落在墨爾本CBD Lonsdale大街130號,號稱價值7.5億澳幣的寫字樓物業,目前已經全部100%招租完畢,而項目預計需要到2020年年中才竣工。評級機構穆迪目前給予上市的房產基金關于悉尼和墨爾本商業地產收益表現為中間等級。JP摩根則認為2020會有大量商業地產項目在市場供應,令到租金和資產回報率受到影響。


我們認為,資本的天然屬性是對利潤回報的高度嗅覺,這和螞蟻會靈敏捕捉甜味是一樣的。當澳洲的住房投資市場全面提高了準入門檻而令到投資者熱情退卻之時,商業地產成為了下一個資本追逐的新目標。

瑪可源專注于澳洲商業及住宅地產項目投資、開發與管理。公眾號會為您及時推送澳洲最新的政治、金融、地產、移民等方面的時事熱點!

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