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做菲律賓房地產的價值投資者——專訪邦外集團董事長黃強

2019-02-26  來源:
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在海外置業中,東南亞房地產市場素來以泰國、馬來西亞為熱點。而近年,出現了一個新的熱點國家——菲律賓。

一提到菲律賓,不能不提到邦外。前不久邦外集團的一個項目,在馬尼拉開盤即被買爆。

到底是菲律賓成就了邦外,還是邦外成就了菲律賓?

懷著這樣的疑問,外房網采訪了邦外集團的董事長,黃強。

當天約訪時間是下午1點,許多人午休的時間,剛結束商務會談的黃強董事長,臉上沒有疲倦之色,他站起來與我打招呼,爽朗,隨和。他的嗓音低沉,仿佛有種奇妙的力量,讓人忘了這是個專訪,而更像是和朋友坐下來聊聊天。


邦外集團董事長——黃強先生
 

外房網:菲律賓給您是怎樣的印象?

黃董: 菲律賓作為一個人口數量超過1個億的、快速發展的國家,市場需求龐大。 各行各業存在著不小的機遇。

菲律賓政治體制源自美國,是自由的市場經濟國家,對市場管制極少。像在國內的限購限貸在菲律賓是不可想象的。

外房網:為什么取名為邦外集團?您對邦外集團有什么期望?

黃董:邦外的含義是幫助華人在海外配置優質資產,這也是我們一直所秉承的企業理念。

我這里有一組數據發達國家家庭海外資產配置目前約為15%,而我們中國家庭的海外資產配置目前僅為4%~5% 左右。海外配置資產是個廣闊的市場。

 

外房網:為什么在眾多品類的海外資產中,邦外集團選擇了菲律賓的房地產?

黃董:這個與我的個人經歷有些關系,我是中國最早的一批房地產人。

九十年代那會我在海南的萬通公司,跟馮侖、潘石屹一幫同事,共同經歷了中國房地產的第一波熱潮。這三十年來也見證了中國房地產的起起伏伏,對房地產的周期體會十分深刻。

邦外集團部分股東
 

我在想,在海外還存不存在類似九十年代中國房地產的投資機會呢?

2年前,我就開始了全球考察、調研。在踏遍五大洲后,我發現東南亞的房地產最有活力,東南亞中的菲律賓機會最大,最具有投資價值。所以我們選擇了菲律賓。

 

外房網:為什么說菲律賓的房地產投資價值大?

黃董:房地產未來的漲幅主要看兩樣東西,市場資金和市場需求。市場資金在國內主要看信貸,在菲律賓則主要看外資。

先說外資,菲律賓一直以來是美國、日本、新加波的重點投資對象。此外,在2016年與中國雙邊關系改善后,在中國一帶一路的計劃推行下,來自中國的投資越來越多。

另外一方面則是市場需求。菲律賓有1億多人,人口增速十分快,人口結構中絕大部分是年輕人,這里就有十分龐大而且不斷增長的住房需求。

有這兩個因素為基礎,奠定了菲律賓的投資價值。這也是讓我下定決心,以全集團的投入,專注于菲律賓房地產的原因。

首先我們是菲律賓的價值投資者,其次我們才提供菲律賓資產配置服務。

 

外房網:邦外在選擇項目的時候會考慮哪些因素,有哪些標準?

黃董:安全,是最最基本的要求。國內客戶在海外投資因為距離,語言,對風險的控制能力有限。

而我們邦外首要的任務是為客戶排除潛在風險。在選擇投資標的時,我們會對項目的方方面面進行詳細調查。確保項目產權清晰,無工程質量問題、無爛尾風險等潛在風險。

第二個是,租金收益。目前而言是保證項目租金回報率在7%以上。

每個項目我們都會調查離項目最近的、與項目有可比性的樓盤租金。只有租金達到我們的要求,我們才會選擇。

海外資產房地產投資收益其實分為三重:匯率差+租金收益+漲幅。

匯率由國家之間經濟、政策變化而定。漲幅我們可以期待,但幅度不定。而租金是市場上可以觀測到的,且相對穩定的。所以,我們幫客戶把握住項目的租金回報率,也就意味著客戶的投資收益有了穩定的保障。

第三個是,潛力地段。房地產投資要取得較好的收益就是需要選擇潛力地段。

從中國經驗來看,上海的浦東,深圳的深圳灣,從片區的起步到成熟,房價漲幅都是領跑于同城的其他片區的。

在菲律賓馬尼拉更是如此,早年的馬卡蒂、最近熱炒的帕賽都是典型。現在,我們已經找到了馬尼拉下一個潛力熱點。我們很快會推出相關項目。

 

外房網:在海外置業方面,邦外除了提供投資標的外,還會提供什么服務?

黃董:資產托管及運營也是我們的核心服務之一。

對于客戶而言,購買了海外的房子,期望的是收益。對于房屋管理、維護、出租等瑣事,卻是不大不小的麻煩事。因此,我們也為我們的客戶提供從房屋管理、維護、出租、出售等系列服務。讓客戶管理海外的房子不成難事。

此外,更重要的是。對于房子而言,良好的維護、運營,是獲得更好收益不可欠缺的一環。良好的房屋狀態能在出售到時候賣個好價錢,持續優秀的運營可以帶來越來越高的租金。

 

外房網:邦外是怎么做到提供如此縱深的服務?

黃董:我們組建了強大的專業化團隊。

在項目篩選調研方面,我們有PROPH網站團隊的支持。PROPH網站致力于搭建菲律賓最大房地產信息平臺,也是我們邦外重點投資的團隊。

在項目托管運營方面,我們整合國內優秀酒店管理人才,組建了酒店、公寓運營團隊,為客戶購置的資產提供租賃托管等服務。

  攜程旗下去哪兒網與邦外集團簽約儀式


   外房網:
對菲律賓房地產房價的未來怎樣看的?

黃董:菲律賓房地產的黃金期至少持續5年。

可以預見隨著國際資本、尤其是中國資本的不斷注入,菲律賓房價一定水漲船高,預計在這2-3年內進入爆發期。

另一方面,隨著菲律賓經濟的發展,龐大人口帶來的住房需求,將持續穩定推動菲律賓房價上揚。



 

 

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